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こうすれば倉庫で儲かる!!物流不動産ビジネスの実務

定価(税込)  2,160円

著者
サイズ A5判
ページ数 200頁
ISBNコード 978-4-526-07231-4
コード C3034
発行月 2014年03月
ジャンル 経営

内容

前著「これからは倉庫で儲ける!!物流不動産ビジネスのすすめ」では、超大型物流施設に、既存の倉庫業、物流業はどのようにフィットしていくのかを紹介し、物流不動産ビジネスの概要を解説した。本書では、具体的にどのように実践すればよいのか、物流不動産ビジネスの根幹である営業手法について詳しく解説する。

大谷巌一  著者プロフィール

(おおたに いわかず)
 1957年生まれ、東京都出身。株式会社イーソーコドットコム取締役会長、イーソーコ株式会社取締役会長、株式会社イーソーコ総合研究所取締役会長、東運ウェアハウス株式会社取締役会長、株式会社トーウン取締役副社長、日本物流不動産株式会社取締役会長、株式会社東京サプライチェーン取締役、日本物流施設株式会社取締役、協同組合物流情報Net-e理事長、日本物流不動産評価機構有限責任事業組合評価員、同推進協議会委員を兼務。
 81年大学卒業後、東京倉庫運輸株式会社入社。倉庫業の業務に戦略的物流施設の活用や物流施設の流動化、物流施設・土地の有効活用などを加えた「物流不動産ビジネス」を構築。常に物流施設を基軸とした新しい物流のビジネスモデル構築を考える。著書に『物流改善Q&A100 物流ソリューションのためのヒント集』(共著、日刊工業新聞社)、『これからは倉庫で儲ける!物流不動産ビジネスのすすめ』(日刊工業新聞社)がある。

 イーソーコグループでは、3日間研修から6ヶ月の長期研修まで、物流不動産ビジネスの営業マンを育成するプログラムを持っているので、興味のある方はぜひ、メールや電話、facebookで問い合わせてください。

〈大谷巌一facebook〉 https://www.facebook.com/#!/iwakazu.ohtani

目次

はじめに

第1章 物流不動産ビジネス営業の進め方
①青天井のマーケット
②営業目標はキャッシュベースで
③営業計画を立てよう
④営業活動とは?
⑤52週のフォロー
⑥mPQ式科学的営業分析とは
⑦売上の優先順位と時間配分
⑧お客様満足=売上拡大
⑨自販機の価格は、なぜ違う?
⑩誰とコンタクトするか?
⑪ビジネス・パートナーと交流会
⑫有力見込み客開拓
⑬信頼関係構築
⑭アウトバウンド・セールスとインバウンド

第2章 物流施設情報、物流案件情報の集め方
①物流施設の周辺ニーズ
②物流物件情報の集め方
③物流物件のライフサイクル
④物流物件情報で営業スタート
⑤相場をお知らせする
⑥真のニーズをじっくりと
⑦物流案件の理解
⑧物流物件は手段、真の目的は?
⑨物流案件はネットで集める
⑩いつもあなたは見られている
⑪お客様は提案を待っている

第3章 収支と契約
①不動産の相場とは
②物流サービス料金の決まり方
③保管料の計算
④荷役・作業料金、余裕のもたせ方
⑤総合物流サービスの契約を結ぶ
⑥業務リスクの事前想定範囲
⑦正確な収支を見るために
⑧総合物流契約モデル
⑨良いビジネスを維持するために

第4章 物流不動産ビジネスモデルとは
①物流のバリューとは
②バリュー・プロポジション(価値の提供)
③ビジネスモデル設計
④ビジネスモデルの提案作業
⑤物流不動産ビジネスを中核事業に

第5章 物流不動産ビジネス営業ツール
①イーソーコDBは手作り
②物流施設データベースの機能とは
③営業マンにとっての情報ツールとは
④情報システムツールを利用する際の注意事項
⑤メールやSNS、ブログを利用するエチケット

第6章 物流不動産最新事情
①メガ倉庫は誰が手がけたか
②金利と利回り
③新旧物流倉庫の交代が進む
④旧型倉庫は生き残れるか
⑤改修、倉庫を建てる各種認証
⑥倉庫と再開発
⑦資金、投資、回収

第7章 これからの商談テーマ
①物流不動産ビジネスのマーケティング
②ネット通販の爆発的拡大
③産業界の課題を物流が解決
④物流物件と人材育成
⑤新しい物流サービス
⑥問題解決策としての物流
⑦物流の範囲を広げる
⑧ビンテージ倉庫の展望
⑨建て替え、新築企画

第8章 競争から共生ビジネスへ
①競争はいつまでも続けられない
②これからの社会にとって、必要なこと
③超長期ビジネスの行方
④計画的過疎化と計画的集中化
⑤世界の君へ
⑥心のあり方について

第9章 Appendix
 (付属、参考資料、イーソーコ・サービスメニュー)
①物流不動産研修カリキュラム
 〈当社で開講している実務者向けセミナー〉
②バリュー・プロポジション(価値創造)設計図
③物流不動産契約モデル集
④倉庫業取得手引
⑤法人不動産事業開始プロセス
⑥宅地建物取引主任者資格取得通信講座
⑦物流不動産ビジネス体験談
 ①「始めてヨカッタ。物流不動産ビジネス」
  -有限会社館林運輸社長 インテレクトグループHD 代表 吉田直記
 ②「ホント、こんなビジネスをやりたかったんだ」
  -株式会社大倉、センチュリーダイソー 代表取締役 木村文俊

第10章 イーソーコグループ サービスのご案内
イーソーコグループ サービスのご案内
イーソーコグループ 概要
イーソーコ新組織体制と各種パートナー資格について

謝辞に代えて

著者紹介

はじめに

はじめに

 2012年2月日刊工業新聞社から出版させていただいた『これからは倉庫で儲ける!物流不動産ビジネスのすすめ』では、ワンフロアが2,000坪、延床面積が15,000坪以上の超大型高機能物流施設(メガ倉庫)の大量供給など、物流業界を取り巻く大変化、物流不動産ビジネスの概要、不動産業界との商習慣の違いなどを中心に書いてきました。

 2014年初頭現在、2008年のリーマンショック以来、物流施設のための土地や建物である物流不動産への投資が活発に動いています。圏央道、三郷(埼玉県)や厚木(神奈川県)、東京から千葉の湾岸といったエリアで、メガ倉庫の建設ラッシュが続いています。

 J?REIT(不動産投資信託法人)は上場が相次ぎました。

 ・2012年11月 大和ハウスリート、
 ・2012年12月 GLP投資法人、
 ・2013年2月 日本プロロジスリート投資法人、
 ・2013年6月 野村不動産マスターファンド

 また、三菱地所、三井不動産、野村不動産など日本の大手不動産会社も物流不動産事業に一段と力を入れてきています。

 ・三菱地所 物流開発室を物流施設事業部へ昇格。
 ・三井不動産 2014年2月MFLP八潮、7月MFLP久喜、9月MFLP堺が竣工。
 ・野村不動産 物流施設事業部を新設。

 物流企業の中でもSBSホールディングス(HD)、SGHDは、物流不動産事業を積極的に展開しています。

 ・SBSHDは2004年以降、約10万坪、総額500億円の開発投資を行っています。2013年から物流施設不動産私募ファンド「SBSロジファンド1号」を組成し、ファンドを活用した物流施設開発を進めており、今後も物流不動産業界で動向が注目されるプレイヤーです。
 ・SGHDで物流不動産部門を担当するSGリアルティは、ザイマックス社と共同で2013年10月、非上場オープンエンド型不動産投資法人の運用を目的とした資産運用会社としてSGアセットマックス(SGAM)を設立しました。SGHDグループが所有かつ利用している物流施設や、SGリアルティが開発を手掛けた大型のマルチテナントの物流施設などを組み入れることを検討しています。

 今までメガ倉庫のような大規模の倉庫がなかったこと、物流効率化にメガ倉庫が効果的だということで、借り手側のニーズが一気に上がっていきました。ただし、それだけでは投資が過熱するはずはありません。金融側も物流不動産に投資するメリットがあります。

 金融側はオフィスビルやホテル、マンションなどに投資を進めてきました。不動産投資物件の中で、物流施設は移転・解約リスクが小さく、通常でも3~5年契約となることが一般的です。テナント専用に建てるBTS(ビルド・トゥ・スーツ)型では20年等の長期契約になることも多いのです。
 内装がほとんどなく、工期が短いため建設コストが小さくなります。1社当たりの契約面積も大きく、管理の手間がかからないのもメリットです。

 最新型の物流施設が、日本ではまだまだ少ないのも投資を加速させています。メガ倉庫は全体の5%以下というのが専門家の見解となっています。建てれば建てるほど、需要があると考えています。
 首都圏では、2012年から2015年にかけて100万坪以上のメガ倉庫が供給されます。
 また、物流不動産の売買市場も動き出して来ました。ファンドからファンドへの転売だけでなく、物流企業が物流不動産を開発し、自らがテナントとなり利回りを確定させてファンドへ売却。またファンドから物流企業への売却なども出てきています。
 団塊の世代などの富裕層は、低金利のためにJ?REITへの投資熱が高く、資産運用を活発に進めています。ファンドの資金は潤沢にあるのです。
 このように、今までは倉庫は物流企業やメーカーが建てるものだったものが、物流不動産として1つの市場を形成するようになっています。

 現在の物流業界に目を向けると、メガ倉庫の大量供給により既存の中小規模の倉庫は、荷物やテナントを探すのにますます困難な状況になってきています。今後は、物流企業は不動産、建築、金融など他業界とより密接にかかわっていかなければならないと思っています。
 特に私が、物流不動産ビジネス参入に希望を持っているのが、中堅の物流企業の若社長さん達です。現在、物流事業で頑張っており、ITシステムを導入し、創業者であるお父様に、「新たな利益率の良い事業を考えなさい」と言われ、模索している方も多いと思います。
 ぜひ、そんな方々に物流不動産ビジネスを導入してもらいたいと思います。物流業で長年取り組んできた従業員の皆さんが培ったスキルや信頼関係といった旧体制をリスペクトしつつ、新会社もしくは新規事業部を立ち上げてもらい、物流不動産ビジネスで会社を一層盛り上げてもらいたいのです。

 それには、まず経営者の皆さんの「心のあり方」を変えてほしいのです。「行動するから変革できる」のです。新組織(部署、法人)を設立し、能動態の人材の育成、キープから能動的、積極的にチャレンジする人材を新組織で育成し、活躍させましょう。自分で考え、自分で行動できる人材を育てて、物流不動産ビジネスに投入するのです。

 そのための「やり方」として、本書では、

 ・デジタルネイティブを育成して、物流不動産営業マンのチーム営業を実施
 ・若手のローラー作戦と名刺集め
 ・物流物件情報の集め方
 ・料金の設定の仕方
 ・ビジネスモデル設計
 ・IT関連ツールの活用
 ・メガ倉庫の活用
 ・倉庫リノベーションによるビンテージ倉庫活性化
 ・コンストラクション・マネジメント(CM)による建築費の削減
 ・物流不動産ビジネス黎明期の体験談

などについて解説し、導入のための方法を紹介しています。

 物流企業にとって、このビジネスは倉庫寄託契約で荷物を扱ったり、運送で輸配送するだけでなく、不動産賃貸借契約を結ぶなどの不動産業界的な知識が必要になります。
 また、倉庫を物流用途以外のオフィスやスタジオなどで賃貸する場合は、更にテナントからいろいろな用件・要望が出てきて、様々な企画や調整が必要となるのです。この調整が必要な部分は、本業の物流知識に加えて、宅地建物取引主任者の資格を取るなどの不動産知識を加味すれば解決できます。もちろん、建築の知識があれば更にビジネスの幅は広がります。

 物流を本業としながら、当社と同様の物流不動産ビジネスで相乗効果をあげている企業が少数ではあるが存在します。皆さんは物流不動産ビジネスをやっていなくても、自社の倉庫を賃貸していたり、他社の倉庫を賃借して運用していたりすることは多いでしょう。
 そこで、更に一歩踏み込み、イーソーコグループ流の物流不動産ビジネスに取り組んでみませんか。私は物流資産を持たない物流不動産ビジネスこそ、究極の3PLだと思っています。
 最近になって、物流不動産ビジネスへの関心が高まり、当社グループに相談が急増しています。実際に物流不動産ビジネスを習得して、宅建主任者資格を取ろうと頑張っている若い物流の営業マンも少なくありません。
 物流企業を取り巻く経営環境は、ますます厳しくなっていることを実感しています。
 実は、法人所有の不動産では物流業は製造業、不動産業に次ぐのです。政府の企業不動産(CRE)戦略もあり、今後物流企業が売り上げを伸ばしていくには、身近にある貴重な資産である物流不動産の活用に着目するべきだと考えています。
 読者の方々の本業である物流業に加え、関連する不動産業界の知識やノウハウを取り入れ、少しでも、ビジネスの拡大につながるきっかけに、本書がなれば幸いです。皆様の会社の発展、従業員の方々の幸せにつながる時流に乗ったブルーオーシャン(未開拓領域)・物流不動産ビジネスを早速始めてみませんか。

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